Poin Penting
- BTN dan KAI Properti mengembangkan hunian TOD di Manggarai dengan konsep terintegrasi ala Jepang yang menggabungkan hunian, transportasi, dan pusat bisnis
- Kawasan TOD Manggarai ditargetkan menjadi CBD kedua Jakarta dengan total sekitar 5.000 unit hunian vertikal mulai Rp500 jutaan
- BTN menyiapkan KPR FLPP bunga 6 persen hingga 30 tahun untuk mendukung hunian terjangkau bagi masyarakat urban.
Jakarta – PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau BTN menggandeng PT KAI Properti mengembangkan kawasan hunian berbasis Transit Oriented Development (TOD) di kawasan Stasiun Manggarai, Jakarta.
Konsep pengembangan satu ini meniru model kawasan stasiun terpadu di Kyoto, Jepang yang menggabungkan antara hunian, transportasi publik, serta pusat aktivitas ekonomi dalam satu area.
Direktur Utama BTN, Nixon L.P. Napitupulu, mengatakan konsep hunian berbasis TOD menjadi semakin relevan bagi Indonesia karena mampu menghubungkan hunian, transportasi, dan pusat aktivitas ekonomi dalam satu kawasan terintegrasi.
“Pembangunan kota masa depan tidak lagi bisa memisahkan antara hunian, transportasi, dan pusat aktivitas ekonomi. Karena itu, konsep Transit Oriented Development atau TOD menjadi sangat relevan untuk dikembangkan di Indonesia,” ujar Nixon, Jumat, 22 Mei 2026.
Selain itu, lanjut Nixon, pengembangan kawasan stasiun sebagai pusat hunian dan aktivitas ekonomi juga telah menjadi tren di berbagai negara maju seperti Jepang, Singapura, dan Hong Kong. Model tersebut dinilai mampu menciptakan kawasan perkotaan yang lebih efisien, produktif, dan nyaman bagi masyarakat.
Sementara, Direktur Utama KAI, Bobby Rasyidin, mengatakan proyek tersebut menggabungkan konsep hunian terjangkau, kawasan TOD, dan pengembangan pusat bisnis baru di Jakarta.
Baca juga: BI Rate Naik 50 Bps, BTN Fokus Perkuat Dana Murah
“Kita menggabungkan tiga hal sebenarnya. Satu adalah perumahan vertikal yang harganya terjangkau, yang merupakan bagian dari program penting dari pemerintah Bapak Presiden Prabowo Subianto. Yang kedua adalah kita merealisasikan konsep TOD, Transit Oriented Development,” ujar Bobby.
Menurut Bobby, kawasan Manggarai memiliki total area sekitar 62 hektare yang akan dikembangkan menjadi kawasan terintegrasi yang mencakup hunian, area komersial, kawasan bisnis, fasilitas olahraga, hingga area leisure.
“Yang ketiga, kawasan Manggarai ini kita mempunyai 62 hektar yang akan kita desain itu akan menjadi CBD keduanya Jakarta, setara SCBD,” jelas Bobby.
Dalam kerja sama ini, KAI melalui anak usahanya KAI Properti menyiapkan sejumlah aset strategis untuk pengembangan hunian TOD di empat kota, yakni Jakarta, Bandung, Semarang, dan Surabaya dengan total potensi lebih dari 5.400 unit hunian.
Lokasi yang direncanakan meliputi kawasan Stasiun Manggarai Blok G dan F Jakarta dengan potensi sekitar 2.200 unit, Stasiun Kiaracondong Bandung sekitar 753 unit, kawasan Dr. Kariadi/Gergaji Semarang sekitar 1.042 unit, serta kawasan Stasiun Gubeng Surabaya sekitar 1.489 unit.
Khusus untuk tahap awal pengembangan di kawasan Manggarai, proyek akan dibangun di atas lahan sekitar 2,2 hektare dengan pembangunan tiga tower pertama.
Selanjutnya proyek akan dilanjutkan pada area sekitar 1,6 hektare untuk pengembangan delapan tower hunian vertikal dengan total sekitar 5.000 unit.
Baca juga: BTN Salurkan KPP Rp2,97 Triliun per Mei 2026
Kawasan TOD Manggarai berada di salah satu simpul transportasi terbesar di Indonesia yang terhubung langsung dengan KRL Commuter Line lintas Jabodetabek, kereta bandara, LRT, Transjakarta, hingga akses menuju MRT Jakarta dan pusat bisnis seperti Sudirman, Thamrin, dan Kuningan.
Saat ini jumlah pengguna transportasi yang keluar masuk kawasan Manggarai mencapai sekitar 300 ribu orang per hari.
Hunian yang dikembangkan terdiri atas tipe 2-bedroom dengan ukuran sekitar 45 meter persegi hingga 54 meter persegi agar lebih layak bagi keluarga muda dan keluarga bertumbuh.
Harga unit diproyeksikan mulai dari sekitar Rp500 jutaan untuk segmen masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), sementara unit non-subsidi dipasarkan mulai kisaran Rp700 jutaan hingga di atas Rp1 miliar tergantung tipe dan lokasi tower.
Untuk mendukung keterjangkauan masyarakat, BTN menyiapkan fasilitas KPR Rumah Susun FLPP dengan suku bunga tetap 6% per tahun dan tenor hingga 30 tahun.
Dengan skema tersebut, masyarakat dapat memiliki hunian vertikal di pusat kota dengan uang muka mulai 1% dan estimasi angsuran sekitar Rp2,9 jutaan per bulan untuk unit seharga Rp500 juta.
Program tersebut ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan maksimal Rp12 juta per bulan untuk lajang dan Rp14 juta per bulan bagi yang sudah menikah.
Selain KPR bagi konsumen akhir, BTN juga menyiapkan dukungan pembiayaan melalui skema Kredit Program Perumahan (KPP) untuk mendukung ekosistem usaha di kawasan hunian, termasuk pelaku UMKM perorangan.
Melalui skema tersebut, BTN menyediakan pembiayaan mulai Rp10 juta hingga Rp500 juta untuk pembelian, pembangunan, maupun renovasi rumah yang sekaligus mendukung kegiatan usaha masyarakat.
Menurut Bobby, proyek tersebut diharapkan dapat menjadi solusi atas tingginya biaya transportasi pekerja yang selama ini tinggal di luar Jakarta namun bekerja di pusat kota.
“Hari ini banyak masyarakat tinggal di luar Jakarta karena harga rumah di pusat kota sulit dijangkau. Padahal biaya transportasi dan mobilitas setiap harinya juga sangat besar. Karena itu kami ingin menghadirkan alternatif hunian yang lebih dekat, lebih efisien, dan tetap terjangkau,” tutur Bobby.
BTN dalam kerja sama ini akan mendukung pembiayaan konstruksi, fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), serta pengelolaan demand pipeline management untuk mendukung pengembangan proyek TOD berikutnya di berbagai kawasan strategis milik KAI.
Saat ini BTN dan KAI juga telah mengantongi sekitar ribuan calon peminat awal untuk proyek TOD Manggarai yang akan diverifikasi secara bertahap sebagai bagian dari pengelolaan basis data permintaan hunian.
Ke depan, BTN dan KAI akan melanjutkan pembahasan teknis dan pengembangan proyek secara bertahap agar manfaat kawasan TOD dapat segera dirasakan masyarakat sekaligus mendukung pembangunan kota yang lebih terintegrasi di Indonesia. (*)
Editor: Galih Pratama
